लागत एक नागरिक कानून लेनदेन के विषय की प्रमुख विशेषताओं में से एक है। इसके लक्षण क्या हैं? मूल्यों को कैसे वर्गीकृत किया जाता है? व्यवसाय में या रियल एस्टेट व्यवसाय में किस उद्देश्य के लिए प्रासंगिक संकेतक की गणना की जाती है और किन तरीकों से की जाती है?
लागत और मूल्यांकन क्या है
इसके वर्गीकरण के लिए मूल्य के प्रकार और साथ के आधार का अध्ययन करने से पहले, हम यह निर्धारित करेंगे कि यह क्या दर्शाता है। ऐसे कई मानदंड हैं जो उसे दुनिया और रूसी अर्थशास्त्रियों के बीच एक अस्पष्ट विवरण देने की अनुमति देते हैं। सबसे लोकप्रिय में से हैं: लागत धन का एक योग है जो वस्तु के उपयोग के लिए संपत्ति के अधिकार या अन्य तंत्रों के हस्तांतरण के अनुमानित समय पर नागरिक कानून संबंधों के विषयों के बीच बातचीत की प्रक्रिया में लेनदेन की स्थिति के रूप में निर्धारित किया जाता है। बदले में, "मूल्यांकन" की अवधारणा प्रश्न में राशि का निर्धारण करने के लिए एक तंत्र से जुड़ी है।
मूल्यांकन के पहलू
मूल्यांकन की वस्तुएं अचल संपत्ति, सेवाएं, परिवहन, घरेलू सामान, बौद्धिक संपदा हो सकती हैं - सब कुछ जो नागरिक कानून द्वारा व्यक्तियों और कानूनी संस्थाओं से जुड़े लेनदेन के लिए संभावित विषय के रूप में प्रदान किया जाता है। मौद्रिक मूल्य निर्धारित करने से जुड़ी प्रक्रिया, जिसमें कानूनी संबंधों के एक विषय से दूसरे में स्थानांतरण संपत्ति के अधिकारों के हस्तांतरण का आधार है, दोनों पक्षों द्वारा मान्यता प्राप्त तरीकों द्वारा किया जाता है। उन्हें तीसरे पक्ष द्वारा भी पेश किया जा सकता है, लेकिन लेनदेन में मुख्य प्रतिभागियों के साथ समझौते के अधीन।
पार्टियों के अनुरोध पर या कानून की आवश्यकताओं के आधार पर, कानूनी संबंधों की प्रकृति के आधार पर, माल, संपत्ति या सेवाओं के मूल्य के ये या अन्य प्रकार निर्धारित किए जा सकते हैं। इसलिए, उदाहरण के लिए, रियल एस्टेट लेनदेन में, संपत्ति के अधिकारों के पंजीकरण के लिए ऐपरेसर्स की सेवाओं का उपयोग कई मामलों में अनिवार्य है।
मूल्यांकन दृष्टिकोण
मूल्यांकन, साथ ही उदाहरण के लिए, मूल्य के प्रकार का निर्धारण, विभिन्न दृष्टिकोणों के ढांचे में किया जा सकता है। रूसी व्यापार अभ्यास में, तीन मुख्य हैं: लाभदायक, तुलनात्मक और महंगा। आइए उनके सार पर विचार करें।
आय मॉडल में उन तरीकों का उपयोग शामिल है जो नए मालिक द्वारा मूल्यांकन वस्तु के संभावित उपयोग से अनुमानित राजस्व की गणना पर आधारित हैं - उदाहरण के लिए, किराये पर। तुलनात्मक मॉडल में कुछ वस्तुओं के संपत्ति मूल्य के प्रकारों को चित्रित करने वाले आंकड़ों का अध्ययन शामिल है, दूसरों के संकेतक जो मूल विशेषताओं के संदर्भ में बहुत समान हैं। उदाहरण के लिए, एक अपार्टमेंट, एक अपार्टमेंट के लिए उपयुक्त मौद्रिक संकेतक का निर्धारण, एक नियम के रूप में, अचल संपत्ति बाजार में मौजूदा प्रस्तावों की जांच करता है। लागत मॉडल के ढांचे में, संभावित लागतों की गणना की जाती है जो उचित कार्यात्मक स्थिति में वस्तु को बनाए रखने के संदर्भ में आवश्यक हैं। यदि, कहते हैं, एक व्यक्ति ट्रैक्टर खरीदता है, तो उसके द्वारा काम पर रखे गए मूल्यांकन विशेषज्ञ को इस प्रकार के परिवहन की लागत का निर्धारण करते समय, उपकरणों की मरम्मत से जुड़ी संभावित लागतों को ध्यान में रखना चाहिए।
लागत परिणाम
जैसे ही संपत्ति के प्रकार का विश्लेषण किया जाता है और संबंधित मूल्यांकन दिया जाता है, इसके परिणाम का उपयोग लेनदेन के अंतिम मूल्य को निर्धारित करने के लिए एक दिशानिर्देश के रूप में किया जा सकता है। या अन्य उद्देश्यों के लिए - उदाहरण के लिए, जब कोई बीमा अनुबंध समाप्त करता है, तो ऋण देना, एक शेयर बेचना, आदि आइए हम विचार करें कि रूसी विशेषज्ञों द्वारा विभिन्न वस्तुओं के मूल्यांकन में किस प्रकार के मूल्य प्रतिष्ठित हैं। और यह भी कि प्रासंगिक जानकारी का उपयोग व्यवहार में कैसे किया जा सकता है।
लागत वर्गीकरण
इस या उस मूल्यांकन वस्तु के मूल्य आधुनिक विशेषज्ञों द्वारा किस प्रकार के हैं? बहुत सारे वर्गीकरण मानदंड हैं। रूसी अर्थशास्त्रियों के बीच आम मॉडलों में से एक पर विचार करें।
इसमें विशेष रूप से, बाजार मूल्य शामिल है। यह वह मूल्य है, जिसका मूल्य वस्तु के मूल्यांकन के समय तय किया जाता है, बशर्ते कि उसे किसी प्रतिस्पर्धी खंड में बेचा जाना चाहिए। यही है, सही मूल्य का निर्धारण करने के लिए आवश्यक शर्तें माल के मूल्य निर्धारण के सिद्धांतों पर सार्वजनिक जानकारी की उपलब्धता, महत्वपूर्ण बाहरी (नियामक) कारकों की अनुपस्थिति मूल्य को प्रभावित करती है।
विचाराधीन मॉडल में एक निवेश मूल्य है। एक निश्चित वस्तु में निवेश करने के इच्छुक व्यक्तियों को जानकारी प्रदान करने के लिए इसके संकेतकों की पहचान की जाती है। कुछ मामलों में, निवेश मूल्य बाजार मूल्य के साथ मेल खा सकता है। लेकिन हमेशा ऐसा नहीं होता है। कभी-कभी, निवेश के रूप में एक ही समय में, वस्तु के अवशिष्ट मूल्य की भी गणना की जाती है। इसका मूल्य लेनदेन के विषय के पुनर्विक्रय के तथ्य पर संभावित राजस्व की संभावित राशि को व्यक्त करता है।
एक कैडस्ट्राल मूल्य है। इसकी स्थापना का उद्देश्य संबंधित विवरणों द्वारा सूचना के बाद के उपयोग के साथ एक निश्चित राज्य या उद्योग रजिस्टर में वस्तु को रिकॉर्ड करना है। एक नियम के रूप में, इस मामले में हम करों की गणना के बारे में बात कर रहे हैं। यदि हम अचल संपत्ति के बारे में बात करते हैं, या लगभग इसके बराबर है, तो आमतौर पर कैडस्ट्राल मूल्य बाजार से कम है।
बीमा मूल्य जैसी कोई चीज भी है। इसमें बीमा अनुबंध के तहत भुगतान की राशि की गणना करना शामिल है। कुछ मामलों में, किसी वस्तु की प्रतिस्थापन लागत की गणना भी इसके साथ की जाती है। यह तब होता है, उदाहरण के लिए, यदि बीमा कंपनी के साथ संगत समझौते में मौद्रिक क्षतिपूर्ति नहीं होती है, लेकिन क्षति या विफलता पर ऑब्जेक्ट को उसके मूल कार्यात्मक राज्य में लाया जाता है।
इस प्रकार, हमने 4 प्रकार के मूल्य की जांच की जो रूसी आर्थिक स्कूल में सबसे आम हैं, साथ ही साथ उनके कई पूरक भी हैं। बेशक, यह सूची संपूर्ण नहीं है। बाजार मूल्य के निजी प्रकार, साथ ही निवेश, या कैडस्ट्राल हैं, एक विकल्प, कानूनी स्थिति के रूप में अलग-अलग वस्तुओं की विशेषताओं के विषय में। अब हम उन वस्तुओं के सार का अध्ययन करते हैं, जिनके लिए व्यावहारिक महत्व के पहलू में संबंधित पैरामीटर की गणना की जाती है।
व्यापार मूल्य
बेशक, कई विशिष्ट प्रकार की वस्तुएं हैं जिनके संबंध में मूल्य निर्धारित किया जाता है। रूसी व्यापार अभ्यास में सबसे अधिक बार सामना किए जाने वाले व्यवसाय और अचल संपत्ति हैं। पहले मामले में, फर्मों की संपत्ति, प्रबंधन सिद्धांतों और लाभ-उत्पन्न करने वाली गतिविधियों की समग्रता का मूल्यांकन किया जाता है। उद्यम के मूल्य के प्रकारों का अध्ययन करने से पहले, उन लक्ष्यों को निर्धारित करना उपयोगी होगा जो संबंधित मूल्यांकन के विषय का सामना करते हैं।
किसी व्यवसाय के लिए लागत मापदंडों का निर्धारण क्यों करें? यहां पहला विकल्प उद्यम को बेचने की संभावनाएं हैं। कंपनी का मालिक एक और काम करने का फैसला कर सकता है, लेकिन इससे पहले कि वह किसी दूसरे मालिक के हाथों में करंट ट्रांसफर करना फायदेमंद हो। साथ ही, कंपनी प्रबंधन की गुणवत्ता में सुधार, प्रबंधन प्रणाली में संभावित कमियों की पहचान करने के लिए एक व्यावसायिक मूल्यांकन किया जा सकता है। एक अन्य विकल्प निवेशकों का ध्यान आकर्षित करना है यदि पर्याप्त कार्यशील पूंजी नहीं है, या कंपनी ने बाजार का विस्तार करने के लिए कार्य निर्धारित किया है, जिसके परिणामस्वरूप अतिरिक्त धन की आवश्यकता है। ऋण के लिए आवेदन करते समय व्यावसायिक मूल्यांकन किया जा सकता है - यह एक नियम के रूप में है, जो बैंक द्वारा ऋण देने पर निर्णय लेने के लिए एक दिशानिर्देश के रूप में कार्य करता है।
व्यापार मूल्य मान
उद्यमों के मूल्यांकन में किस प्रकार के मूल्य शामिल हैं? यहां कौन से सिद्धांत सबसे अधिक बार उपयोग किए जाते हैं? मुख्य मूल्य जो व्यापार मूल्यांकन पर लागू होते हैं, वे बाजार और निवेश हैं। कुछ विशेषज्ञों के अनुसार, उद्यम खरीदने की संभावना पर विचार करते हुए, एक भागीदार के लिए प्रासंगिक संभावनाओं के विश्लेषण में दूसरी दिशा पर ध्यान देना उचित है। चूंकि एक व्यवसाय के लिए एक विशिष्ट "बाजार" मूल्य एक संकेतक है जो हमेशा किसी उद्यम की विकास क्षमता के बारे में स्पष्ट रूप से नहीं बोलता है। लेकिन अगर हम इसे ठीक से पहचानने की बात कर रहे हैं, तो आवश्यक संख्याओं की गणना के प्रमुख सिद्धांत आधारित हो सकते हैं:
- उन उपलब्ध संकेतकों की तुलना करके जो अन्य बाजार सहभागियों की विशेषता हैं;
- व्यवसाय के प्रतिस्पर्धी लाभों का अध्ययन;
- मूल्यांकन करने वाले विशेषज्ञों की व्यक्तिपरक दृष्टि पर;
- बाहरी कारकों के प्रभाव का अध्ययन।
यदि हम किसी व्यवसाय के निवेश मूल्य को निर्धारित करने के बारे में बात कर रहे हैं, तो उसी सिद्धांत को लागू किया जा सकता है, लेकिन उनके अलावा यह कई अन्य लोगों का उपयोग करने की अनुमति भी है:
- व्यवसाय में शामिल संस्थाओं के व्यवहार को मॉडलिंग करना (कारकों का प्रभाव);
- लाभप्रदता की गणना (समय के साथ बाजार मूल्य में वृद्धि)।
मूल्य के विशिष्ट संकेतक किसी व्यवसाय या निवेशक के संभावित खरीदार को संतुष्ट कर सकते हैं, जो इस बात पर निर्भर करता है कि व्यापार में निवेश का अनुमानित आकार क्या है और निवेश पर उनकी वापसी के लिए क्या संभावनाएं हैं। कई मामलों में, निवेश क्रेडिट मूल का हो सकता है। संभावित लाभ का मूल्य न केवल शून्य से अलग होना चाहिए, बल्कि बैंक को ब्याज का भुगतान भी सुनिश्चित करना चाहिए। निवेशक निर्णय लेने में अतिरिक्त दिशा-निर्देश, गिनती के संकेतक नहीं जो बाजार को दर्शाते हैं और किसी व्यवसाय के निवेश मूल्य में शामिल हो सकते हैं:
- व्यवसाय की अनुमानित स्थिरता (लंबे समय से आय उत्पन्न करने की क्षमता);
- प्रतिस्पर्धी व्यवसायों के साथ पेबैक अवधि का सहसंबंध (शायद यह किसी निवेशक के लिए किसी अन्य कंपनी में निवेश करने के लिए अधिक लाभदायक है, और खरीदार इसे हासिल करने के लिए);
- भागीदारों के बीच विश्वास का स्तर।
ये मानदंड बहुत व्यक्तिपरक हो सकते हैं। इसलिए, व्यवसाय व्यवहार में, व्यवसाय का बाजार और निवेश मूल्य महत्वपूर्ण पैरामीटर हैं, लेकिन हमेशा महत्वपूर्ण नहीं हैं।
एक अन्य संभावित कारक निवेश या संभावित खरीद के लिए व्यवसाय के मूल्यांकन के साथ जुड़े कार्यों के प्रकारों की लागत है। यदि उद्यम का अध्ययन महत्वपूर्ण निवेशों के साथ हो सकता है जो वास्तविक लाभ (उदाहरण के लिए, बाहरी विशेषज्ञों, लेखा परीक्षकों और विश्लेषकों से संपर्क करने से) नहीं करते हैं, तो यह संभावना है कि निवेशक या संभावित खरीदार किसी विशेष कंपनी के साथ सौदा नहीं करना पसंद करेंगे।
संपत्ति का मूल्यांकन
यह अध्ययन करना उपयोगी होगा कि किस प्रकार के संपत्ति मूल्य हैं, साथ ही साथ यह आकलन करने में क्या दृष्टिकोण लागू किए जा रहे हैं। लेकिन इससे पहले - जैसे कि व्यापार के मामले में - हम उन लक्ष्यों को परिभाषित करते हैं जो प्रतिभागियों द्वारा इसी प्रकार के नागरिक लेनदेन में किए जाते हैं। संपत्ति मूल्य के प्रकारों का अध्ययन करने की आवश्यकता, साथ ही साथ एक मूल्यांकक की सेवाओं की ओर रुख करना, निम्नलिखित मुख्य मामलों में उत्पन्न होते हैं:
- एक अपार्टमेंट, कार्यालय, अन्य भवन या परिसर की बिक्री का एक लेनदेन है;
- कंपनी की मूल्यवान संपत्ति;
- कर आधार का आकार संपत्ति करों के संदर्भ में निर्धारित किया जाता है।
बेशक, व्यवहार में अचल संपत्ति के मूल्यांकन के लिए और अधिक कारण हो सकते हैं। उदाहरण के लिए, कुछ मामलों में बुनियादी प्रक्रियाओं के अतिरिक्त अनुमानित लागत के प्रकारों को निर्धारित करना आवश्यक हो जाता है। या - एक विकल्प के रूप में - राज्य की जरूरतों के लिए इसके हस्तांतरण के दृश्य के साथ अचल संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए।
संपत्ति मूल्यांकन मूल्य
हमने ऊपर उल्लेख किया है कि उद्यम मूल्य के मुख्य प्रकार बाजार और निवेश हैं। अचल संपत्ति के संबंध में, एक ही मापदंडों की जांच की जा सकती है, लेकिन एक नियम के रूप में, इसके अलावा कई अन्य हैं। अर्थात्, वस्तु का संवर्गीय और बीमा मूल्य। कुछ मामलों में, परिसमापन भी निर्धारित किया जाता है। हमने पहले ही ऊपर बाजार और निवेश मूल्य निर्धारित करने की विशेषताओं पर विचार किया है। अचल संपत्ति के मामले में, उनके सिद्धांतों में सामान्य सिद्धांत और तरीके आम तौर पर एक व्यवसाय का मूल्यांकन करने में उपयोग किए जाने वाले समान होते हैं। वे केवल तब शामिल होते हैं जब वे संबंधित बाजार की बारीकियों के लिए अधिक अनुकूलित होते हैं: "प्रतियोगिता" को "स्थिति" (मरम्मत का स्तर, परिष्करण सामग्री और इसकी गुणवत्ता, आदि), "लाभप्रदता" - द्वारा अपेक्षित "मूल्य में वृद्धि" द्वारा प्रतिस्थापित किया जाता है।
आइए अब हम जांचते हैं कि कैडस्ट्राल, बीमा और परिसमापन मूल्यों के आंकड़ों की गणना कैसे की जाती है। उन सभी में कुछ विशिष्टताएँ हैं। सूचीबद्ध से प्रत्येक प्रकार के निर्धारित मूल्य को मूल्यांकन विधियों के पहलू में विशेषताओं द्वारा विशेषता है। उन पर विचार करें।
जब यह अचल संपत्ति के संवर्गीय मूल्य की बात आती है, तो मूल्यांकनकर्ता विधायी आधारों को प्रासंगिक विधायी स्रोतों में परिलक्षित करता है, आवास के बारे में प्रासंगिक जानकारी के व्यावहारिक उपयोग के लिए वित्त मंत्रालय और अन्य विभागों की सिफारिशें। कुछ मामलों में, किसी वस्तु के बाजार मूल्य का निर्धारण करने के लिए विशिष्ट मानदंडों का भी उपयोग किया जा सकता है। विभिन्न तकनीकी प्रलेखन का अध्ययन किया जा सकता है।
यदि कार्य अचल संपत्ति के बीमित मूल्य को निर्धारित करना है, तो इस मामले में, एक नियम के रूप में, मूल्यांकनकर्ता को मुख्य रूप से बाजार विधियों द्वारा निर्देशित किया जाता है, लेकिन खरीद और बिक्री लेनदेन की वास्तविक सामग्री के लिए समायोजित किया जाता है। उदाहरण के लिए, यदि कोई व्यक्ति बंधक पर एक अपार्टमेंट खरीदता है, तो केवल बीमा राशि में ऋण राशि शामिल की जा सकती है। और इस मामले में, बीमा कंपनियों के साथ अनुबंध के तहत राशि की गणना के लिए उपयुक्त आधार इससे कम हो सकता है अगर अपार्टमेंट का बाजार मूल्य अपने शुद्ध रूप में लिया गया था।
एक बंधक एक बाजार खंड का एक उदाहरण है जहां नागरिक कानून लेनदेन के विषयों के लिए किसी वस्तु का अवशिष्ट मूल्य व्यावहारिक रूप से महत्वपूर्ण हो सकता है। यदि, उदाहरण के लिए, एक व्यक्ति या संगठन ऋण का भुगतान करने के लिए शर्तों को पूरा करने में असमर्थ है, तो बैंक संभवतः गिरवी रखी गई संपत्ति को बेचने का फैसला करेगा। ऋण लेनदेन पर हस्ताक्षर करने से पहले ही, एक वित्तीय संस्थान संभवतः परियोजना के परिसमापन घटक के लिए संभावनाओं का विश्लेषण करना चाहेगा।
हालांकि, हम ध्यान दें कि कुछ विशेषज्ञ बैंकों के साथ बातचीत करते समय अचल संपत्ति लेनदेन के संबंध में "अवशिष्ट मूल्य" शब्द का उपयोग करना गैरकानूनी मानते हैं। तथ्य यह है कि, डिफ़ॉल्ट रूप से, एक बंधक समझौता बैंक के स्वामित्व में अपार्टमेंट के अनिवार्य हस्तांतरण का मतलब नहीं है - यह केवल ऋण के लिए एक सुरक्षा उपाय है। अपने शुद्ध रूप में रहते हुए, परिसमापन मूल्य का अर्थ उस मूल्य की गणना करना है जिस पर किसी वस्तु का मालिक (उदाहरण के लिए, एक व्यवसाय) अपनी संपत्ति को बेचने में सक्षम होगा (जैसे, उद्यम के दिवालियापन के कारण)। इसलिए, अचल संपत्ति के संबंध में प्रश्न में इस शब्द का उपयोग सावधानी के साथ किया जाना चाहिए।
