लोगों को स्वच्छ और पुनर्निर्मित घरों में रहने के लिए, घर के साथ-साथ चलने का आनंद लेने के लिए, आपको उपयोगिताओं की एक पूरी प्रणाली के कामकाज को बनाए रखने की आवश्यकता है, सामान्य संपत्ति के उपयोग को सही ढंग से व्यवस्थित करें, निवासियों के आराम का ध्यान रखें और आंगन के भूनिर्माण। यह किसे करना चाहिए? जाहिर है, एक अपार्टमेंट बिल्डिंग (एमकेडी) के निवासियों को इस तरह के शरीर को व्यवस्थित करने के लिए महत्वपूर्ण काम करने की आवश्यकता होती है, जो समय पर सामान्य संपत्ति की अच्छी देखभाल करने और घर में सफाई और व्यवस्था बनाए रखने के लिए उनके हित में होगा। घर के रखरखाव के काम की पूरी श्रृंखला को एमकेडी कार्यालय के रूप में जाना जाता है।
एमकेडी प्रबंधन वास्तव में कैसे लागू किया जा सकता है?
वर्तमान में एमसीडी के प्रबंधन के कौन से तरीके मौजूद हैं, कईयों ने सुना है। लेकिन विवरणों को समझने के लिए अक्सर समय पर्याप्त नहीं होता है, हालांकि यह ज्ञान बहुत उपयोगी है।
RF LC में, समझने के लिए MKD को नियंत्रित करने के तरीके बहुत आसानी से निर्धारित किए जाते हैं (अनुच्छेद 161 के भाग 2)। हालाँकि, ये सभी किसी भी घर पर लागू नहीं होते हैं। यदि MKD में तीस से कम अपार्टमेंट हैं, तो आवास कानून MKD को प्रबंधित करने के तरीके के रूप में प्रत्यक्ष प्रबंधन प्रदान करता है। इस मामले में, अपार्टमेंट मालिकों द्वारा आपूर्तिकर्ताओं, मरम्मत करने वाले, सफाई करने वाले और अन्य श्रमिकों के साथ अनुबंध किए जाते हैं, जो निरीक्षण संगठनों को जवाब देंगे और अग्नि सुरक्षा, दुर्घटनाओं, असामयिक कचरा संग्रह के क्षेत्र में समस्याओं का पता लगाने के मामले में जुर्माना अदा करेंगे। प्रबंधन, एक नियम के रूप में, किरायेदारों के एक पहल समूह या एक चुने हुए प्रतिनिधि द्वारा नि: शुल्क किया जाता है। लेकिन एमकेडी के रखरखाव और संचालन के लिए गतिविधियों का कार्यान्वयन एक बड़ा काम है, इसलिए एमकेडी का प्रबंधन करने के तरीके के रूप में प्रत्यक्ष प्रबंधन छोटे घरों में स्थापित करने के लिए उचित है। प्रत्येक निवासी के पास एक आदर्श घर और प्रवेश द्वार की तस्वीर का अपना दृष्टिकोण है, इसलिए निवासियों की संख्या सीधे एक समझौता तक पहुंचने की क्षमता को प्रभावित करती है और संघर्षों और गलतफहमी की संभावना को प्रभावित करती है।
एमकेडी के प्रबंधन के लिए दूसरा विकल्प, हाउसिंग कोड में इंगित किया गया है, एक निश्चित प्रकार की कानूनी संस्थाओं का प्रबंधन है। विशेष रूप से, ऐसा व्यक्ति घर के मालिकों (HOAs), एक हाउसिंग कोऑपरेटिव (LCD) या किसी अन्य विशेष उपभोक्ता सहकारी (PC) की साझेदारी हो सकती है। प्रबंधन की इस पद्धति के साथ, अपार्टमेंट के मालिक चल रहे मरम्मत के लिए और घर की संपत्ति के संचालन के सभी पहलुओं के साथ-साथ पानी की आपूर्ति, स्वच्छता, हीटिंग और अन्य सेवाओं के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के लिए एक कानूनी इकाई को अधिकृत करते हैं।
तीसरे विकल्प में एक प्रबंध संगठन के साथ एक समझौते का निष्कर्ष शामिल है जो एमकेडी के लिए सेवाओं की पूरी श्रृंखला का प्रदर्शन करेगा और एक ही समय में निरीक्षण अधिकारियों को रूसी कानून की आवश्यकताओं के संभावित उल्लंघन के लिए जिम्मेदार होगा।
एमसीडी की नियंत्रण पद्धति का चुनाव कौन करता है?
अपार्टमेंट के मालिक न केवल अपने वर्ग मीटर का निपटान कर सकते हैं, बल्कि आम संपत्ति को भी अच्छी स्थिति में रखना होगा। इसलिए, रूसी संघ के एलसीडी में घर के मालिकों को यह निर्धारित करने का निर्देश है कि उनके घर का प्रबंधन कैसे किया जाएगा। एमसीडी प्रबंधन पद्धति का चयन करने से पहले, अपार्टमेंट के मालिकों को अपनी बारीकियों का विस्तार से अध्ययन करना चाहिए, जो कि घर के लिए सबसे उपयुक्त है, इसकी उम्र, स्थिति और अन्य विशेषताओं को ध्यान में रखते हुए, साथ ही मालिकों की इच्छा के साथ सहसंबंधी कि वे अपने घर का प्रबंधन करें और उपयोगिता बिलों का भुगतान करें। समय पर
अंतिम पसंद मालिकों की सामान्य बैठक में की जाती है, जिसे व्यक्तिगत रूप से या सभी निवासियों की व्यक्तिगत उपस्थिति के बिना आयोजित किया जा सकता है। बैठक के निर्णय के लिए वैध होने के लिए, निवासियों को इसके लिए मतदान करना चाहिए, जिनके पास एक साथ 50 या अधिक प्रतिशत वोट हैं। एमकेडी को सामान्य बैठक द्वारा प्रबंधित करने के तरीके का चयन एमकेडी में प्रत्येक किरायेदार द्वारा सख्ती से स्वीकार किया जाना चाहिए, भले ही बैठक की संभावित चूक के बावजूद। जब बैठक अनुपस्थित में आयोजित की जाती है, तो भागीदारी को लिखित रूप में उनके निर्णय के मालिक द्वारा समय पर हस्तांतरण माना जाता है। अपार्टमेंट के मालिकों की इस तरह की बैठक का परिणाम एमसीडी प्रबंधन पद्धति का चयन करने के लिए प्रोटोकॉल में दर्ज किया गया है, जो प्रवेश द्वार में इस तरह से तैनात है कि प्रत्येक अपार्टमेंट मालिक इससे परिचित है। निर्णय के बाद बैठक के आरंभकर्ता द्वारा सार्वजनिक पेशकश की जाती है। उसी तरह, एक सामान्य बैठक आयोजित करके, एमकेडी को प्रबंधित करने के तरीके को बदलने की संभावना का एहसास होता है।
उपरोक्त सभी उन घरों पर लागू होते हैं जो पहले से ही बसे हुए हैं। लेकिन नए बने घरों के साथ स्थिति अलग है। अक्सर ऐसा होता है कि एक नई इमारत में, सभी किरायेदारों के पास स्वामित्व का अधिकार नहीं होता है, उदाहरण के लिए, वे लंबे समय से पीड़ित इक्विटी धारक हैं। इस तथ्य के कारण कि ऐसे नागरिक, आवास कानून के अनुसार, घर के प्रबंधन के रूप को निर्धारित करने के मुद्दे पर वोट देने का अधिकार नहीं रखते हैं, इस घर का प्रबंधन करने का तरीका चुनना असंभव हो जाता है।
यदि एमसीडी के लिए नियंत्रण विधि का चयन नहीं किया जाता है तो क्या होगा?
हाउसिंग कोड उस समय अवधि को सीमित करता है जब मालिकों के पास एचओए बनाने या प्रबंधन संगठन चुनने की प्रक्रिया को व्यवस्थित करने और व्यवस्थित करने का अवसर होता है।
यदि निवासियों ने प्रबंधन पद्धति की पसंद के साथ खुद को पहेली करना शुरू नहीं किया या उद्देश्यपूर्ण कारणों से नहीं कर सके, साथ ही साथ जब एमकेडी के प्रबंधन पद्धति को चुनने का निर्णय अभी तक लागू नहीं किया गया है, तो स्थानीय सरकार प्रबंध संगठन को निर्धारित करने के लिए एक प्रतियोगिता आयोजित करने के लिए आवश्यक प्रक्रियाएं करती है। यहां, किसी भी किरायेदार को मना करने का अधिकार नहीं है, और प्रत्येक मालिक चुने गए प्रबंध संगठन के साथ संपन्न प्रबंधन समझौते के प्रावधानों का पालन करने के लिए बाध्य है, चाहे यह समझौता उसके अनुरूप हो या नहीं। लेकिन अनुबंध की समय सीमा समाप्त होने से पहले हमेशा मामलों की स्थिति को ठीक करने और एक सामान्य बैठक आयोजित करने का एक प्रक्रियात्मक अवसर होता है, जिस पर एमकेडी या प्रबंध संगठन के प्रबंधन के तरीके को बदलने के मुद्दे पर चर्चा की जाती है।
एमकेडी में परिसर के रखरखाव में क्या शामिल है?
"एमकेडी में परिसर के रखरखाव" की अवधारणा से संबंधित सभी सेवाएं और कार्य आवास कानून द्वारा निर्धारित किए जाते हैं। इस अवधारणा में पानी, बिजली, गैस, तापीय ऊर्जा की आपूर्ति के आयोजन, घर में रहने वाले नागरिकों के पंजीकरण, लेखांकन सेवाओं, तकनीकी संचालन और स्वच्छता रखरखाव के लिए कई प्रकार की सेवाएं शामिल हैं।
तकनीकी संचालन, बदले में, इमारत के इंजीनियरिंग सिस्टम के रखरखाव और मरम्मत कार्य शामिल हैं। स्वच्छता रखरखाव में घर और आस-पास के क्षेत्र में सफाई और व्यवस्था बनाए रखने के लिए उपायों की पूरी श्रृंखला शामिल है, उदाहरण के लिए, सफाई, कीटाणुशोधन, विच्छेदन, विच्छेदन।
HOA क्या करता है?
होडा के रूप में एमसीडी के प्रबंधन का ऐसा तरीका दिखाई देता है जहां कुछ किरायेदार अपने घर की सेवा पर धन के खर्च को नियंत्रित करने में सक्षम होना चाहते हैं। होआ नेतृत्व खरोंच से उत्पन्न नहीं होता है, लेकिन हमेशा सबसे सक्रिय और इच्छुक निवासियों से बनाया जाता है। और यद्यपि ऐसी पहल नागरिकों को हमेशा सार्वजनिक उपयोगिताओं के क्षेत्र में पूर्ण कानूनी ज्ञान और ज्ञान नहीं है, सफल काम में एक महत्वपूर्ण कारक अपने घर को बेहतर बनाने की इच्छा है। HOA बोर्ड को सफाई, कचरा हटाने, उपयोगिताओं के रखरखाव और घर और आस-पास के क्षेत्र के रखरखाव के अन्य पहलुओं पर संविदात्मक कार्य करना है। आदेश को बनाए रखना और स्वच्छता और अग्नि सुरक्षा मानकों का पालन करना भी HOAs का एक महत्वपूर्ण कार्य है। प्रबंधन का वित्तीय पक्ष HOA में एक लेखाकार की उपस्थिति को मानता है कि उपयोगिताओं के लिए भुगतान करने के लिए किरायेदारों द्वारा हस्तांतरित धन के साथ-साथ घर की जरूरतों पर खर्च होने वाले धन का ट्रैक रखने के लिए। अतिरिक्त आय एचओए को आम संपत्ति के किसी भी हिस्से के पट्टे से प्राप्त किया जा सकता है।
यदि मालिक यह निर्णय लेता है कि वह HOA का सदस्य बनना चाहता है या नहीं, तो, बदले में, HOA को अपने रैंक में प्रवेश से इंकार करने का अधिकार नहीं है, भले ही अचानक HOA के अन्य सदस्य इसका विरोध करें। HOA का सदस्य बनने की अनिच्छा कभी-कभी अतिरिक्त सेवाओं के लिए भुगतान करने की आवश्यकता से जुड़ी होती है - पार्किंग में सुरक्षा और पोर्च में, यार्ड में फूलों के बेड, फर्श पर वीडियो कैमरे। वास्तव में, HOA सदस्यों के लिए, भुगतान अनिवार्य है यदि HOA बोर्ड ने ऐसा निर्णय लिया है। इस स्थिति में एक आउटपुट HOA के साथ एक व्यक्तिगत समझौता हो सकता है, जिसमें सभी शुल्क अग्रिम में अनुमोदित किए जाएंगे।
एक प्रबंधन कंपनी कैसे काम करती है?
मालिकों और विशेष प्रबंधन कंपनी के बीच एक समझौते के सीधे निष्कर्ष पर, यह घर पर तकनीकी और सैनिटरी सेवाएं प्रदान करने की उम्मीद है, साथ ही उच्च-स्तरीय मरम्मत कार्य करने के लिए, क्योंकि प्रबंधन कंपनी में काम करने वाले पेशेवर और अनुभवी विशेषज्ञ कार्य की आवश्यकता और जटिलता का सही आकलन करने में सक्षम होंगे, वे सही सामग्री का चयन करेंगे, सही विशेषज्ञों को आमंत्रित करेंगे। यदि प्रबंधन कंपनी कई घरों के साथ काम करती है, तो काम और सेवाओं की कम लागत भी संभव है। हालांकि, प्रबंधन कंपनी के साथ संचार अक्सर मुश्किल होता है, और यहां तक कि जले हुए बल्ब जैसी एक छोटी सी घटना भी कई दिनों तक असुविधाजनक हो सकती है।
प्रबंधन कंपनी के साथ अनुबंध: सबसे महत्वपूर्ण क्या है?
एमकेडी के प्रबंधन के तरीकों में से एक की स्थापना की प्रक्रिया में सबसे महत्वपूर्ण कदम प्रबंधन कंपनी के साथ एक समझौते का विकास और निष्कर्ष है। अनुबंध की सामग्री किरायेदारों और प्रबंधन कंपनी के बीच भविष्य के संबंध को निर्धारित करेगी, जिसमें घर के रखरखाव के कार्यों के अनुचित प्रदर्शन के मामले में अनुबंध को समाप्त करने की संभावना भी शामिल है। अनुबंध पाठ में सभी घर की संपत्ति, कार्य और सेवाओं के प्रकार और आवृत्ति को इंगित करना होगा जो प्रबंधन कंपनी को सभी भुगतानों के आकार और समय की आवश्यकता होगी, जो मालिकों को करना होगा। अनुबंध निवासियों को किए गए कार्य के बारे में रिपोर्ट करने की प्रक्रिया भी लिख सकता है। यदि ऐसा नहीं किया जाता है, तो रिपोर्ट को मालिकों द्वारा वर्ष में एक बार प्राप्त किया जाना चाहिए।
एमसीडी की काउंसिल क्यों जुटाई जाती है?
किरायेदारों की एक और ज़िम्मेदारी इस घटना में एक गृह परिषद की पसंद बन जाती है कि एमसीडी के प्रबंधन के तरीकों से एक प्रबंधन कंपनी के साथ विकल्प चुना गया था। वास्तव में, परिषद के मुख्य कार्य प्रस्तावों को तैयार करना और किए जा रहे कार्यों को नियंत्रित करना है। मालिकों की एक बैठक में, परिषद के सदस्यों को प्रस्ताव दिया जाता है कि किस मरम्मत की जरूरत है, किस रखरखाव कार्य को अगले साल के लिए पुनर्निर्धारित किया जा सकता है, और जिसके लिए तत्काल उपायों की आवश्यकता होती है, किसके लिए और किस उद्देश्य से एमकेडी और रखरखाव के अन्य पहलुओं को पट्टे पर देना संभव है क्षेत्र सुधार। परिषद के उद्देश्यों में उन अनुबंधों और समझौतों का अध्ययन भी शामिल है, जो वे मालिकों को समाप्त करने का प्रस्ताव करते हैं, ताकि घर के निवासियों के अधिकारों और हितों की रक्षा हो सके। समीक्षा के परिणामों के आधार पर, परिषद सभी दस्तावेजों पर अपने निष्कर्ष और सिफारिशें करती है। हम कह सकते हैं कि MKD परिषद मालिकों की बैठकों में महत्वपूर्ण मुद्दों की चर्चा का आयोजन करता है, प्रबंध संगठन के साथ बातचीत करता है और प्रबंधन अनुबंध की शर्तों के कार्यान्वयन की निगरानी करता है।
एमसीडी प्रबंधन के विभिन्न रूपों के पेशेवरों और विपक्ष
यदि हम एमसीडी के नियंत्रण विधियों का तुलनात्मक वर्णन करते हैं, तो हम निम्नलिखित निष्कर्ष निकाल सकते हैं। मूल अंतर यह है कि प्रत्यक्ष प्रबंधन में घर के निवासियों द्वारा सभी मुद्दों को हल करना शामिल है। जबकि एमकेडी के प्रबंधन के दो अन्य तरीके आपको एचओए के प्रमुख या प्रबंध संगठन के नेतृत्व के कंधों पर जिम्मेदारी का बोझ स्थानांतरित करने की अनुमति देते हैं। दूसरी ओर, स्वतंत्र प्रबंधन के साथ धन के साथ संचालित करना संभव है अधिक मोबाइल और लचीले ढंग से वर्तमान स्थिति के लिए काम और सेवाओं की पसंद को समायोजित करें। सीधे घर का प्रबंधन करने वाले निवासी घर की मरम्मत और रखरखाव की लागत को कम कर सकते हैं, काम और सेवाओं की लागत के लिए अपनी इच्छा के अनुसार ठेकेदारों का चयन कर सकते हैं।
इस मामले में, प्रबंधन कंपनी के साथ अनुबंध की एक विशिष्ट विशेषता कानून की आवश्यकताओं के अनुसार पेशेवर सेवाओं की प्राप्ति होगी। किरायेदारों या एक एचओए के रूप में प्रबंधन करते समय, विशेष शिक्षा और कौशल वाले लोग हमेशा घर की सर्विसिंग के संगठन में भाग नहीं लेते हैं, इसलिए, आवास और सांप्रदायिक सेवाओं और कानून के क्षेत्र में प्रशिक्षण कर्मियों के लिए अतिरिक्त लागत की आवश्यकता हो सकती है। इसके अलावा, प्रबंधन संगठनों, एक नियम के रूप में, विशेष उपकरण उपलब्ध हैं जो उन्हें उच्च स्तर पर कई सेवाएं प्रदान करने की अनुमति देता है। सामान्य तौर पर, एमसीडी के प्रबंधन के सभी तरीकों की अपनी बारीकियां होती हैं जिन्हें चुनाव करते समय ध्यान में रखना चाहिए।
